Danes je 3.6.2020

Input:

Dohodek iz oddajanja premoženja v najem

12.1.2020, , Vir: Verlag Dashöfer

4.1.7.2.1 Dohodek iz oddajanja premoženja v najem

Irena Kamenščak, univ. dipl. prav.

Arhivski članek Najemi in izposoje - obračun, REK, knjiženje si lahko ogledate tukaj.

Na podlagi ZDoh-2 se v ta odstavek uvrša dohodek, ki ga doseže fizična oseba z oddajanjem lastnega premoženja v najem. Lahko gre za oddajanje nepremičnega premoženja (stanovanja, hiše, pisarne …) ali za oddajanje premičnega premoženja.

Kadar dohodek iz oddajanja premoženja v najem doseže davčni rezident Slovenije, je zavezan za plačilo dohodnine v Sloveniji od vseh takšnih dohodkov, ki jih prejme kjerkoli na svetu. Če torej slovenski davčni rezident oddaja v najem stanovanje, ki ga ima v tujini, je zavezan prijaviti prejeto najemnino v Sloveniji. Če je od te najemnine v tujini plačal davek, pa bo Slovenija priznala odbitek v tujini plačanega davka, če mednarodna konvencija o izogibanju dvojnemu obdavčevanju, ki jo je Slovenija sklenila s to drugo državo določa, da ima ta druga država pravico obdavčiti dohodek, ki izvira iz nepremičnine, ki leži na njenem ozemlju.

Če nepremičnino, ki leži na ozemlju Slovenije, oddaja nerezident Slovenije, bo od te najemnine zavezan plačati dohodnino v Sloveniji. Na podlagi splošnega pravila ZDoh-2 obdavči nerezidente od vseh dohodkov, ki imajo vir v Sloveniji. 12. člena ZDoh-2 pa določa, da ima dohodek od nepremičnine in pravic na nepremičnini, vključno z dobičkom iz kapitala od odsvojitve nepremičnine, ki je v Sloveniji, vir v Sloveniji. Pri določanju vira dohodka v Sloveniji je potrebno paziti tudi na pravilo pete točke prvega odstavka 10. člena ZDoh-2, ki določa, da ima dohodek vir v Sloveniji tudi, če ga izplača ali ji je zaračunan, oseba, ki je rezident na podlagi ZDoh-2 ali na podlagi Zakona o davku od dohodkov pravnih oseb (ZDDPO-2), ali poslovna enota nerezidenta po ZDoh-2 ali po ZDDPO-2 in gre za obresti, dohodek iz prenosa premoženjske pravice in dohodek iz oddajanja premoženja v najem, razen če je dohodek izplačala poslovna enota izven Slovenije in se v skladu z ZDoh-2 oziroma z ZDDPO-2, šteje za odbitno postavko pri izračunu davčne osnove, ki pripada poslovni enoti izven Slovenije. Tudi v tem primeru se šteje, da ima dohodek iz oddajanja premoženja v najem vir v Sloveniji, kar pomeni, da je na podlagi ZDoh-2 tudi nerezident zavezan za plačilo dohodnine v Sloveniji.

Na podlagi ZDoh-2 se za oddajanje premoženja v najem štejejo naslednja ravnanja:

- vsako oddajanje premoženja na podlagi pogodbe ali na drugi pravni podlagi, s katerim najemodajalec prepusti najemniku določeno premoženje v uporabo ali mu prepusti pravico do uporabe premoženja, najemnik pa mu je zato dolžan plačati ustrezno najemnino ali drugo nadomestilo;

- drugi primeri uporabe premoženja, kadar tisti, katerega premoženje uporablja nekdo drug ali ima pravico do uporabe premoženja nekdo drug ali ima nekdo drug pravico, da od njega zahteva opustitev določenih dejanj, ki bi jih imel sicer pravico izvrševati na svojem premoženju, prejme ustrezno nadomestilo, če ni s tem zakonom drugače določeno.

Kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem se obdavčujejo najemnine in tudi druga nadomestila v zvezi z oddajanjem premoženja v najem, kot so npr. obveznosti in storitve, za katere se je zavezal ali jih je opravil najemnik, razen obratovalnih stroškov, ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik, premije, nadomestila, odškodnine in podobni dohodki, ki ne predstavljajo predhodno opredeljenih dohodkov.

Vsebinsko torej govorimo o dohodku iz oddajanja premoženja v najem vselej, kadar si lastnik kakorkoli omeji svojo lastninsko pravico (npr. z najemno pogodbo, ustanovitvijo služnosti …) in za to omejitev svoje lastninske pravice prejmejo določeno plačilo. V okviru dohodkov iz naslova oddajanja premoženja v najem tako sodijo tudi npr. nadomestila za služnosti in ne le »klasične« najemnine.

76. člen ZDoh-2 določa tudi izjeme od obdavčitve, in sicer določa, da se dohodnine ne plačuje od:

- dohodka iz oddajanja premičnin v najem, razen od dohodka iz oddajanja opreme, bivalnika in prevoznega sredstva v najem,

- materialnih vlaganj najemnika, ki ohranjajo uporabno vrednost kmetijskega ali gozdnega zemljišča,

- dohodka preživljanca po pogodbi o dosmrtnem preživljanju,

- dohodka za odstop prostora za izvedbo volitev ali referenduma na državni ali lokalni ravni, izvedenih v skladu z zakonom, če dohodek ne presega 84 evrov.

V praksi se pogosto pojavlja napačno razumevanje oprostitve plačila dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, ki določa, da se dohodnine ne plačuje od dohodka iz oddajanja premičnin v najem, razen od dohodka iz oddajanja opreme, bivalnika in prevoznega sredstva v najem. Številni so namreč primeri, ko najemodajalci – fizične osebe v sklenjenih pogodbah z najemniki nepremičnin ločujejo znesek najemnine za npr. stanovanje od zneska uporabnine / najemnine za pohištveno in ostalo (npr. gospodinjsko) opremo, ki se nahaja v tem istem stanovanju. Takšno